Qu’est-ce que le diagnostic technique global d’une copropriété ?

Pour initier la transition énergétique d’un immeuble résidentiel collectif, il est nécessaire de faire un état des lieux du bâtiment. Le diagnostic technique global (DTG) constitue un outil précieux dans ce domaine. De quoi s’agit-il et qui peut réaliser un DTG ? Quel est le prix de cette prestation ? Voici toutes les explications sur le DTG dans une copropriété.

Quelle est la définition du diagnostic technique global ?

Il est nécessaire de connaître la composition du DTG avant de le distinguer d’autres prestations.

Le contenu du DTG

Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le diagnostic technique global constitue une étude relative à l’état technique général d’un immeuble collectif. Elle a vocation à informer les copropriétaires sur la situation du bâtiment et leur détailler les travaux nécessaires à réaliser dans les 10 prochaines années.

Le dossier doit comprendre les éléments suivants :

• L’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• La situation technique de l’immeuble en matière d’obligations légales et réglementaires ;
• La liste des améliorations possibles dans l’immeuble ;
• Le DPE ;
• Une estimation des coûts et le détail des travaux nécessaires sur les 10 années à venir pour permettre la conservation de l’immeuble, la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants et la réalisation d’économies d’énergie.

Lorsqu’un DTG est effectué dans un immeuble, il doit être présenté aux copropriétaires dès la prochaine assemblée générale (AG). Et en cas de vente d’un lot dans le bâtiment, l’étude doit être transmise au futur acquéreur.

La distinction entre DTG, DPE, PPT et audit architectural dans une copropriété

Le DTG doit être différencié d’autres prestations qui concernent également les habitations.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) consiste en une analyse des performances énergétiques et climatiques d’un bien immobilier. Cela vise tous les biens immobiliers et pas seulement ceux qui sont en copropriété. Cette étude aboutit au classement du logement selon une échelle comprise entre A (meilleure note) et G (note la plus faible).
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT) représente un document élaboré au sein d’une copropriété afin de mettre en place un calendrier de travaux sur 10 ans en faveur de la sauvegarde et du bon entretien de l’immeuble. Son adoption peut suivre la mise en œuvre d’un DTG.
• Enfin, l’audit architectural analyse la sécurité des occupants et la santé financière de l’immeuble. Toutefois, il est moins complet que le DTG puisqu’il n’aborde ni la partie réglementaire ni la partie énergie.

Ces prestations sont donc différentes, mais peuvent être complémentaires.

Et l'audit énergétique ? Plus complet qu'un DPE, il établit des scénarios de travaux chiffrés pour diminuer les consommations du bâtiment. Il peut viser un bâtiment résidentiel collectif, mais pas seulement ! Voir : audit énergétique tertiaire et audit énergétique industriel.

Dans quels cas le diagnostic technique global est-il obligatoire dans une copropriété ?

Dans certains cas, la réalisation d’un DTG est obligatoire.

Lorsqu’un immeuble de plus de 10 ans est mis en copropriété, un DTG devra être réalisé. C’est le cas par exemple d’une maison divisée en plusieurs appartements.

En outre, lorsque l’administration considère qu’un immeuble présente un danger d’insalubrité ou de péril, elle peut exiger du syndic la réalisation d’un DTG. Si la copropriété ne respecte pas cette obligation et ne transmet pas le document à l’administration (maire, préfet ou président d’établissement public de coopération intercommunal), cette dernière fera réaliser un DTG d’office, aux frais de la copropriété.

En dehors de ces cas obligatoires, toute copropriété peut faire réaliser un DTG. Cela permet d’anticiper les travaux sur plusieurs années et d’éviter les déconvenues en cas de panne inopinée d’un équipement collectif. Cela peut également être un préalable à la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique dans l’immeuble.

La décision d’élaborer un DTG est prise lors d’une assemblée générale des copropriétaires. La majorité simple suffit pour faire voter la décision.

Si le DTG fait apparaître qu’aucun travaux n’est nécessaire dans les dix années à venir, la copropriété est dispensée de la mise en place d’un PPT.

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Qui réalise le diagnostic technique global d’une copropriété ?

Le DTG est réalisé par un professionnel certifié qui dispose des compétences précises détaillées à l’article D731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cela peut être un bureau d’études par exemple.

Un outil de recherche est disponible en ligne pour aider les copropriétés à trouver un diagnostiqueur certifié.

Le professionnel doit attester sur l’honneur le fait d’être impartial, afin que le DTG soit réalisé de manière objective. Il doit aussi être indépendant vis-à-vis du syndic et des fournisseurs d’énergie ainsi que de toute entreprise qui travaille dans l’immeuble.

En plus, l’avantage d’avoir recours à un professionnel qualifié réside dans le fait qu’il bénéficie d’une assurance responsabilité civile professionnelle qui couvre son travail (article D731-2 du code de la construction et de l’habitation).

Diagnostic technique global : quel est son prix et comment le financer ?

Le DTG est une prestation payante. La copropriété peut toutefois obtenir des aides pour la financer.

Le montant de la prestation

Il est impossible de donner le coût unique d’un DTG puisqu’il varie selon les caractéristiques de l’immeuble : sa taille, le nombre de logements, son architecture et sa localisation.

De plus, le prix de la prestation n’est pas réglementé. Chaque professionnel peut donc fixer librement son tarif. Pour faire un choix, il faut savoir qu’un bureau d’étude thermique et fluide dispose d’une expertise plus avancée en ce qui concerne l’efficacité énergétique. Alors qu’un bureau de contrôle sera plus compétent sur les aspects législatifs et réglementaires.

Par exemple, dans un bâtiment de 100 lots, voici les tarifs estimés :

Les aides disponibles pour financer le DTG

Le règlement du DTG peut se faire au moyen du fonds de travaux de la copropriété. Mise en place dans les 5 ans suivant la date de livraison de l’immeuble, cette somme est constituée au moyen des appels de fonds réalisés chaque année auprès des copropriétaires.

Pour financer le DTG, les copropriétés peuvent néanmoins avoir recours aux aides mises en place par certaines collectivités.

Par exemple, la métropole du Grand Paris accorde une aide forfaitaire de 5 000 euros pour réaliser un DTG, dans la limite des coûts réellement engagés (hors taxe). Les copropriétés éligibles sont celles construites depuis 15 ans minimum situées sur le territoire du Grand Paris. Le versement de l’aide est soumis à un accompagnement par un conseiller France Rénov’.

L’agglomération de Lorient (Bretagne) propose également une subvention aux syndicats de copropriétaires qui font réaliser un DTG par un bureau d’études agréé. Le montant accordé est limité à 50 % de la prestation TTC, dans la limite de 4 000 euros.

Notre bureau d’études Akéa Énergies lance son offre DTG+

Réalisé par un groupement d’experts — un bureau d’études thermiques, un cabinet d’architectes et des diagnostiqueurs—, le DTG+ de Akéa Énergies vous propose une analyse exhaustive de votre résidence.

Plus complète qu’un Diagnostic Technique Global classique, notre offre regroupe toutes les études nécessaires pour définir les travaux adaptés à votre copropriété :

• Audits énergétique et architectural
• Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)
• Étude financière
• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

« Une rénovation globale réussie commence par la réalisation d’un diagnostic complet et sur mesure, à l’instar du DTG+. En unissant les compétences d’un architecte, d’un diagnostiqueur immobilier et d’experts en efficacité énergétique, notre DTG+ donne aux syndics, aux copropriétaires ou encore aux bailleurs sociaux toutes les cartes en main pour transformer durablement leurs bâtiments. »

Sarra Ajina, ingénieure commerciale Akéa Énergies